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东京楼市还能大涨吗?
  必发主页网 ( 2018-10-05 06:52:01 ) 来源: 《环球》杂志
 

    经历了90年代的泡沫破裂及此后多年的房价低迷,东京房地产市场已相当成熟、理性。但是近年来,东京核心区域的房价又重新呈现出明显上涨的态势。

《环球》杂志记者/沈红辉(发自东京)

  东京房地产的价格在上世纪90年代泡沫经济破灭后几近腰斩,随后一直萎靡不振。但是近年来,东京核心区域的房价又重新呈现出明显上涨的态势。

  2017年,日本全国楼市单价最高的地点出现在东京中央区银座地区。该地区每平米地价约为4032万日元(约合245万元人民币),同比上涨26%,超过1992年泡沫经济时期的峰值,创出历史新高。

  就东京房地产价格是否已开始大涨、未来会怎样、是否值得投资等问题,《环球》杂志记者最近走访了日本房地产界专业人士。

分化中整体平稳

  在东京,千代田区、港区、中央区、涩谷区和新宿区素有“东京都心5区”之称。这五个核心区囊括日本中央政务区和东京最繁华的商务、办公和商业区,交通便捷、生活设施完善,历来受到日本富裕群体的追捧。

  日本不动产研究所的资料显示,东京都心5区新房价格近年来呈明显上涨趋势,2018年较2013年上涨近30%。

  该所主任研究员吉野熏在接受《环球》杂志记者采访时表示,2013年以后,东京房地产市场开始活跃起来,特别是核心区房价攀升。在他看来,大规模量化宽松政策是房价上涨的主要推手。

  吉野熏分析指出,安倍政府2012年底上台后推出安倍经济学,日本银行实施负利率政策,带动股市上涨,大企业业绩改善。东京富裕群体在这一过程中受益良多,资产扩张,而核心区购房群体主要就是富裕阶层,使得该地区房价大幅上升。

  不过,这种现象可以说只是安倍经济学的一个副产品,并不能代表东京房地产整体走势。在核心区价格大涨的同时,面向工薪阶层的东京市郊地区房价依旧没有起色,部分地区甚至还在下跌。

  吉野熏说,近年来,东京房地产市场呈现出明显的分化现象,主要原因是安倍经济学惠及的主要是大企业和富裕群体,而工薪阶层等老百姓受惠有限,收入几乎没有增加。

  而且,核心区高档房产在东京房地产市场中占比很小。从整体看,东京房地产近年来走势平稳,只是略有上涨。

  东京都政府住宅政策推进部企划担当课长小井沼建告诉《环球》杂志记者,尽管近年来东京核心区部分热点区域的房价明显上涨,但整个房地产市场并未形成上涨预期。东京宅地均价在2012年以后开始回升,但整体涨幅很小。2016年宅地均价为每平方米37万日元(约合2.25万元人民币),较2012年涨幅不足10%。

  目前,东京一套约75平米的房子均价在7500万日元(约合456万元人民币)左右,相当于一个东京市民年收入的约十倍。东京近年来房价和年收入比一直维持在8倍至10倍之间,从世界范围看处于合理水平。

  小井沼建说,近年来,东京并未出现购房难、住房难问题。因此,日本政府和东京都政府并未调整房地产政策。

三点启示

  事实上,经历了当年的房产泡沫破裂以及此后多年的房价低迷,东京房地产市场已经相当成熟、理性。

  日本不动产研究所国际部副部长御旅屋徹认为,从东京房地产市场的发展历史看,发挥市场主导作用、鼓励租房市场发展、征收固定资产税等措施,在实现东京的房市稳定、民众安居乐业上发挥了重要作用。

  第一,发挥市场调节土地和住宅供应的核心作用。据吉野熏介绍,泡沫经济时期,东京出现“土地神话”,人们相信日本人多地少,房价只涨不跌,但土地神话带来了惨痛的教训。

  当年,日本政府为了打压房价,出台了地价税、土地交易审批制等一系列调控政策。泡沫经济破灭后,这些调控措施大多已退出历史舞台。如今,东京房地产市场由市场主导。民营房地产企业只要遵守《都市计划法》《建筑基准法》等房地产相关法律,原则上可自由开发房地产项目,东京政府没有人为地控制宅地供应。

  在市场原理作用下,东京房地产供应充足,品质公寓越来越多,人们购房选择大大增加,泡沫经济教训也从根本上扭转了人们对房价的预期。人们不再抢购房产,而是理性置业。

  第二,大力发展租赁市场。东京年轻人毕业后几乎都租房,等到拥有一定经济实力后再考虑置业,还有不少人甚至一辈子租房。御旅屋徹说,这得益于东京拥有十分发达的租房市场。日本政府一直在鼓励发展租房市场,东京中心地带的成栋租赁房产已随处可见。

  同时,日本政府在法律上严格保护租房人权益。1991年,日本出台《借地借家法》,该法律保证租户在户籍、上学、就医等方面和房东拥有一样的市民权利,并规定房东无正当理由不可随意上调房租或在合同期内驱赶租户。如果租户对房东上调房租的幅度不满,甚至可以将房东告上法庭。

  对于低收入者,东京政府提供公租房保证其住房需求。据小井沼建介绍,截至2018年,东京各类都营、区营公租房存量达到约26万套,东京约有4%的低收入家庭依靠公租房解决租房需求。在东京,各阶层住房需求可得到保障。

  第三,对持有房产者征收固定资产税和遗产税,增加房产持有成本,打击炒房现象。御旅屋徹说,在日本,持有房产者每年需要缴纳固定资产税、都市计划税等持有房产税,子女继承房产要缴纳高额的遗产税。这对打击炒房需求、维持房地产市场稳定起到了一定作用。同时,也是对社会财富的重新分配,有利于社会公平。

上涨支撑不足

  一些日本房地产专业人士还认为,在人口减少、经济发展迟缓和东京国际竞争力减弱等大背景下,东京房价上涨的经济支撑不足,未来趋稳是大概率事件。

  从人口看,日本社会已步入人口减少时代,东京也难以幸免。小井沼建说,2015年东京人口超过1350万,未来一段时间还将缓慢增加,但到2025年达到1398万的峰值后将开始减少。东京市郊地区已经出现房子空置的“空屋”问题。

  日本经济近年来发展迟缓,迟迟无法摆脱通缩,东京民众收入难有增长。东京都政府提供的“东京生活分析调查”显示,2015年东京两人以上家庭平均年收入为725万日元(约合44万元人民币),尽管较2012年的699万日元有所增加,但仍少于2000年的804万日元。民众收入不增反减,同样无法支撑房价上涨。

  此外,相较于纽约、伦敦等其他世界特大城市,东京的国际竞争能力并不突出,在吸引国际资本上也较为乏力。吉野熏说,东京房地产市场是一个完全由内需占主导的市场,外国投资仅限于核心区的部分办公、商业地产和高档住宅,占比很小。

来源:2018年10月3日出版的《环球》杂志 第20期

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